Gdy bomba z opóźnionym zapłonem wybucha...

Cierpliwości mi nie brakuje, ale czasu owszem – dlatego teraz notki będą nie w dwóch językach, ale albo po polsku, albo po angielsku. A dzisiejsza wbrew oczekiwaniom niektórych krótka niestety nie wyszła...

Tytuł jest trochę przewrotny, trochę mylący, ale ma dawać do myślenia... Piątego lutego niezauważona przez nikogo minęła 372 rocznica pewnego bezprecedensowego wydarzenia. Piątego lutego 1637 roku pękła pierwsza (chociaż tego czy była rzeczywiście pierwsza pewien nie jestem) bańka spekulacyjna. Przedmiotem spekulacji były wtedy cebulki tulipanów – dość rzadkiego dobra sprowadzonego z Turcji. Gdy bańka osiągnęła absolutne apogeum, trzy cebulki tulipanów były wyceniane przez rynek na tyle, ile kosztował jeden dom w Amsterdamie, następnego dnia były o 95 procent tańsze.
Sytuacja z bańką spekulacyjną powtórzyła się potem w 1847 roku w Anglii, gdy każdy chciał zarobić na rozwoju kolei, potem w 1929 roku gdy Amerykanie zachłysnęli się grą na giełdzie. Bańki obserwowano w Japonii pod koniec lat 80-tych, na Wall Street w 2000 roku (bańka internetowa), w połowie obecnego dziesięciolecie na rynku kredytów hipotecznych. W Polsce znamiona banki nosiła hossa na giełdzie zakończona w 2007 roku, bańką nie mogę nazwać ostry wzrost cen nieruchomości w latach 2006 – 2007.
Mechanizm bańki jest niemal zawsze taki sam. Ludzie wierzą, że są świadkami przełomowego technologicznego wydarzenia, które mogą zmienić świat. Obecnie idealne warunki które sprzyjają tworzeniu się bańki to połączenie niskiej inflacji i wysokiego wzrostu gospodarczego – czyli po prostu sytuacja gdy gospodarka radzi sobie bardzo dobrze. Bańki spekulacyjnej nie da się racjonalnie wytłumaczyć. Spekulanci kierują się instynktem stadnym, owczym pędem, chciwością, ale dla mnie głównie ślepą wiarą w dalszy wzrost cen. Ta ślepa wiara jest tu największą zagadką, a zarazem triumfem analizy technicznej (próba przewidzenia przyszłych zmian cen na podstawie danych historycznych). Wiara ta nie ma nic wspólnego z czynnikami fundamentalnymi, które uzasadniałyby szybki wzrost cen. Najciekawszy jest jednak moment gdy bańka pęka w mniej lub bardziej efektowny sposób. Najciekawszy, gdyż badacze tematu, analizując momenty pęknięcia baniek z przeszłości nie dostrzegli żadnego identyfikowalnego zdarzenia który dawałoby impuls do nagłego załamania.
Kolejna moja teoria jest taka, że bańka spekulacyjna jest w pewnym sensie napędzana przez ludzką głupotę lub niewiedzę. Zawsze mnie zastanawiało dlaczego ludzie, w tym naukowcy wierzyli, że ceny akcji lub nieruchomości mogą wiecznie rosnąć – zadawałem sobie pytanie czy były one uzasadnione. Wzrosty o kilkadziesiąt procent w skali roku nie są efektem nagłej zmiany wartości fundamentalnej jakiegoś instrumentu, lecz efektem gry popytu i podaży. Sęk w tym, że rynek prędzej czy później osiąga punkt równowagi – czyli ceną muszą spaść.
Bańka poprzedzająca krach z 1929 roku była skutkiem przekonania Amerykanów że mogą zarobić na rynku akcji. Akcje były przewartościowane (chociaż np. ekonomista Irving Fisher twierdził na kilka dni przed krachem, że „ceny akcji wspięły się na bezkresną wyżynę”, a spadek który nastąpił przez pamiętnym 24 października określił jako „lekką korektę”), ale ludzie wciąż chcieli w nie inwestować, wierząc, że trend się utrzyma. Inwestycje te były w dużej części finansowane pożyczkami i stąd załamanie na giełdzie przerodziło się w recesję. Pieniądze „wyparowały z giełdy”, a ludzie, firmy i banki zostali z pożyczkami do spłacenia – finał nie było trudny do przewidzenia. Lewarowanie miało podobny skutek w Japonii w roku 1990. Wtedy również inwestycje były finansowane długiem – gdy indeksy giełdowe się załamały, ludzie przedsiębiorstwa zostali z ogromnymi długami, a banki musiały poniosły straty na spadających cenach akcji i odpisach z tytułu niespłaconych kredytów.
Ostatnie lata ubiegłego stulecia sprawiły że Wall Street przeżyło bańkę internetową. Scenariusz był ten sam, tu jednak warto wspomnieć pewien fakt – George Soros wycofał się z inwestycji na kilka miesięcy przed pęknięciem bańki. Próbował jako pierwszy wycofać się z bańki zanim pękła. Niestety bańka rosła dalej, a fundusz Quantum opuścili jego klienci. Po pół roku Soros z powrotem wrócił do gry, a do jego funduszu wróciły pieniądze klientów. Dwa miesiące później bańka pękła... Zarządzający funduszami sami dmuchają bańkę bo wiedzą, że gdyby się wycofali, straciliby prowizje za zarządzanie, natomiast gdy bańka pęka, wszyscy tak samo tracą więc lecą w dół razem z całym rynkiem. Pęknięcie bańki przełożyło się na funkcjonowanie gospodarki, ale skutki zostały złagodzone przez FED, który poluzował politykę pieniężną, obniżając podstawową stopę procentową do 1%. Tani pieniądz napędził kolejną bańkę spekulacyjną – na rynku kredytów hipotecznych. Kto mógł, brał kredyty, gdy skończyli się klienci których było stać na spłatę, zaczęto je sprzedawać tym, którzy nie mieli szans ich spłacić. Ceny nieruchomości napędzane łatwo dostępnym kredytem pięły się w górę a bezmyślni Amerykanie refinansowali poprzednie kredyty nowymi, jako że wartość zabezpieczenia rosła. Kredyty w swej głupocie przejadali. Sami bankowcy przyznawali że są to tzw. „speculative loans” – liczyli, że pożyczki będą spłacane przez refinansowanie, a w końcu pieniądze i tak da się odzyskać przez egzekucję nieruchomości będącej zabezpieczenia. Aktywność kredytowa banków ograniczona jest bazą kapitałową, w związku z czym, a także po to, żeby pozbyć się ryzyka, prawie najlepsze kredyty poddano sekurytyzacji – tzn. przepływy z nich stały się podstawą do emisji papierów wartościowych na nich opartych. Papiery te miały wysoki rating... Ale wszystko co dobre szybko się kończy. Gdy gospodarka zaczyna się przegrzewać bank centralny zapala czerwone światło i podnosi stopy procentowe – to zwiększa koszt kredytu a także raty wcześniej zaciągniętych pożyczek. Kolejni kredytobiorcy nie są w stanie spłacać pożyczek, a przez to pieniądze nie płyną do posiadaczy obligacji zabezpieczonych amerykańskimi hipotekami. Obligacje te są rozproszone po całym świecie – tak jak sobie ich twórcy życzyli. Nikt nie wie, kto może mieć toksyczne papiery, więc zaufanie na rynkach spada, dalej zaczyna się już błędne koło i jesteśmy w domu...
Powyższy opis jest bardzo dużym uproszczeniem!
A Polska? Setki tysięcy Polaków uwierzyło, że na giełdzie można tylko zarabiać i rzuciło się na jednostki funduszy inwestycyjnych, głównie akcyjnych. Gorączkę podgrzewali tzw. doradcy finansowi, którzy obiecywali nieświadomym klientom kilkudziesięcioprocentowe zyski. Szczyt szaleństwa nastąpił jak to tradycyjnie bywa tuż przed pierwszymi spadkami. Wielu ciułaczy sparzyło się na funduszach, głównie z powodu własnej niewiedzy i naiwności że indeksy giełdowe mogą tylko rosnąć. Padł w międzyczasie, wreszcie(!) mit długoterminowego inwestowania. Ci, którzy zainwestowali w akcje w lutym 2004 roku – 5 lat temu – w 3,5 roku później byli do przodu, ale dziś, po 5 latach od wejścia są nominalnie na minusie, a strata realna jest jeszcze wyższa. Po prostu trzeba wiedzieć kiedy w taką inwestycję wejść i kiedy wyjść – do tego trzeba wiedzy, ale dużo bardziej intuicji.
No i na koniec polski rynek nieruchomości. Dzięki upowszechnieniu się kredytów hipotecznych wielu ludzi mogło sobie pozwolić na własne mieszkanie lub dom. Jest to wielki paradoks, gdyż ceny nieruchomości poszły w górę około dwukrotnie, a więcej ludzi było na nie stać! Dzięki temu, że banki poluzowały politykę kredytową, dając kredyty na 110% wartości nieruchomości i na kilkadziesiąt lat ceny nieruchomości osiągnęły taki poziom, że przeciętny człowiek musi pracować 4 miesiące żeby kupić metr kwadratowy mieszkania. I przeciętny człowiek musiałby oszczędzać przez kilkadziesiąt lat żeby kupić nieruchomość, której wartość rynkowa nie odzwierciedla jej wartości „zdroworozsądkowej”. Mieszkanie w podwarszawskiej miejscowości (3 pokoje, 60 m2, do kapitalnego remontu, wielka płyta) w 2005 roku można było kupić za 170.000 zł, dwa lata później za podobne mieszkanie trzeba było zapłacić około 300.000 zł. Inny przykład – firma która budowała mój segment budowała w latach 2005 – 2007 osiedle 28 segmentów przy granicy Warszawy. Wszystkie domy były identyczne, pierwszy w stanie deweloperskim sprzedali w drugiej połowie 2005 roku za 299.000 zł, ostatni, na początku 2007 roku za 549.000 zł. Dom ten sam, a różnica w cenie prawie dwukrotna. Nie uważam, że taki wzrost cen nieruchomości jest czymś, z czego możemy być dumni i nie zdziwię się, jeżeli korekta na rynku będzie głęboka, bo ceny osiągnęły niebotyczny poziom i tylko jeżeli spadną ludzi będzie stać na zakup nieruchomości...
Trochę przydługie wyszło, ale cóż... Zapraszam do komentowania i polemiki jak zwykle